정부가 1세대 1주택자의 종합부동산세 주택분 기본 공제를 거주 여부에 따라 차등을 뒀다. 아울러 그동안 나이과 보유 기간에 따라 액의 한도 없이 최대 80%를 세액공제했으나 여기에도 한도를 신설했다. 보유 기간에 따른 공제는 거주 기간으로 기준을 바꿨다. '응능부담(납세자의 경제적 부담 능력에 맞게 과세)'을 강조한 정부의 세제 개편안이다. 이에 따라 초고가 주택 보유자는 장기간 실거주를 하고 고령이어도 세 부담이 급격하게 커질 전망이다. 고가 주택을 소유했으나 거주하지 않는 1주택자도 기본 공제 자체가 줄고 보유 기간에 따른 세액 공제를 받지 못해 세 부담에 대한 고민이 깊어지게 된다. ▷관련기사: [부동산세 대수술]종부세 낼 사람 줄지만 세 부담 커진다(8월3일) 압구정한양 2차 실거주 1세대 1주택자 세액공제 80% 적용 보유세 시뮬레이션./그래픽=비즈워치 압구정 한양 10년 넘게 산 70대 공시가 58억900만원인 압구정 한양2차(전용면적 175㎡)에서 10년 이상 거주한 70대 1주택자 A씨가 낼 보유세는 올해 2157만원에서 2028년에 6757만원까지 늘어난다. 종합부동산세(농어촌특별세 포함)가 613만원에서 5212만원으로 8.5배 넘게 늘기 때문이다. 재산세를 포함한 보유세는 2158만원에서 6757만원으로 3.1배 증가한다. 세무회계 새벽 고유빈 세무사가 해당 아파트의 공시가가 앞으로 동일하다 가정하고 시뮬레이션을 한 결과다. 무료 바다이야기 A씨의 종부세가 급증하는 가장 큰 이유는 최근 정부가 세제를 개정하면서 1세대 1주택자가 받을 수 있는 종부세 세액공제에 한도를 뒀기 때문이다. 종부세 납부 대상자의 세액공제 한도는 2027년에 800만원, 2028년에는 600만원이다. A씨는 1세대 1주택자로 올해 연령과 보유기간을 합해 80%의 세액공제를 받는다. 공제액은 2040만원에 달한다. 보유가 아닌 거주기간 요건도 충족해 내년과 내후년에도 80%의 세액공제가 가능하지만 한도가 정해진 탓에 올해와 같이 수천만원의 공제를 받을 수 없는 것이다. 또한 그간 주택 수에 따라 달리 적용한 종부세 세율을 정부는 단계적으로 올리고 2028년부터는 주택 수 기준을 폐지했다. A씨의 과표 구간은 25억원 초과, 50억원 이하다. 2주택 이하는 현행 기준 세율이 1.5%지만 내년에는 2.0%로 오른다. 내후년에는 3주택 이상에 부과하던 중과세율인 3.0%가 일괄적으로 적용된다. 이에 따라 산출세액도 올해 3048만원에서 내년 4263만원, 후년 5499만원 등 단계적으로 오른다. 고유빈 세무사는 "고령자면서 장기거주자는 그간 최대 80%의 종부세 세액공제를 액수 제한 없이 받을 수 있었으나 이번 세제 개편으로 공제한도가 신설됐다"면서 "초고가 주택일수록 공제 효과가 제한되는 게 크게 느껴질 것"이라고 설명했다. 래미안용산더센트럴 비거주1주택자 보유세 시뮬레이션./그래픽=비즈워치 용산 펜트하우스 비거주 보유자 달팽이게임다운로드 앞선 사례보다 공시가격이 낮지만 비거주 주택인 경우는 어떨까. 공시가 50억1900만원인 용산구 '래미안용산더센트럴'의 전용 240㎡를 2년간 보유한 40대 B씨는 올해 종부세로 2360만원을 내겠으나 2년 뒤에는 5245만원을 내야 한다. B씨는 1세대 1주택자이지만 연령 및 보유기간에 따른 세액공제 요건을 채우지 못한 경우다. A씨의 사례처럼 1세대 1주택 세액공제 한도에 영향받지 않는다. 다만 비거주 1주택자의 기본공제가 줄었다. 정부는 1주택자의 기본공제를 12억원에서 거주와 비거주로 나눠 각각 14억원, 9억원으로 조정했다. B씨는 비거주 1주택자이므로 기본공제가 3억원이 준 것이다. 기본공제가 줄고 과세표준을 산정하는 공정시장가액 비율도 60%에서 70%로 올리면서 인상된 세율을 적용받게 됐다. 기존에는 공정시장가액 비율 60%를 적용받아 과표가 22억9140만원, 최고 1.3%(12억원 초과~25억원 이하)의 세율이 적용됐다. 그러나 공정시장가액 비율이 높아지면서 과표는 28억8330만원이 됐다. 25억원 초과~50억원 이하의 과표 구간에 진입해 최고 세율이 2027년에는 1.5%, 2028년에는 2.0%를 적용받는다. 이에 따라 B씨가 낼 종부세는 2027년에 4005만원, 2028년에는 5245만원이 된다. 올해와 비교했을 때 내년엔 69.7%, 내후년엔 122.3%를 더 내는 것이다. 재산세와 합쳐 내야 할 보유세는 올해 3684만원에서 내년에 5330만원, 내후년엔 6570만원이다. 황금성게임랜드 마포프레스티지자이 실거주 1주택자 보유세 시뮬레이션./그래픽=비즈워치 마포 중대형 아파트 실거주자 마포구 '마포프레스티지자이' 전용 114㎡(공시가 23억7500만원)에 거주하고 있는 40대 C씨가 낼 종부세는 공시가 변동이 없다고 가정하면 차이가 거의 없다. 공정시장가액 비율이 올랐으나 기본 공제가 12억원에서 14억원으로 오르면서 과표는 7억500만원에서 6억8250만원으로 오히려 줄어든다. C씨의 과표 구간은 6억원 초과~12억원 이하 구간으로 기존과 동일하나 정부는 해당 구간 세율을 1.0%에서 1.3%로 인상했다. 이에 따라 C씨의 종부세 산출 세액은 465만원에서 467만원으로 소폭 늘었다. 재산세액을 공제하고 농어촌특별세를 더한 C씨의 올해 종부세는 406만원이다. 내년과 내후년에는 413만원을 내야 한다. 재산세와 종부세를 더한 보유세는 993만원에서 1000만원으로 오른다. 공시가격 50억원대 초고가 주택 보유자에 비해 차이가 크지 않다. 거주 기간에 따른 1세대 1주택 세액공제가 반영된다면 세 부담은 올해는 한도 없이, 내년은 최대 800만원, 2028년에는 최대 600만원의 공제를 받아 더 줄어들 수 있다. 다만 이 같은 종부세 상승 시뮬레이션은 공시가격이 동일하다고 가정했을 때이다. 서울의 집값 상승률이 공시가에도 반영된다면 세 부담은 더 커진다. 고 세무사는 "공시가가 20억원대인 아파트에 실거주 중이라면 종부세 변동이 미미하다. 거주하지 않는 1주택자가 이번 개편으로 최대 부담 유형"이라며 "실거주 전환이나 매각, 임대 수익률 재산정 등 대응 검토가 필요하다"라고 짚었다. 정지수 () ly: dotum,